Diagnostics immobiliers 2023

Dans cet article nous allons passer en revue tous les diagnostics obligatoires à réaliser soit pour la vente ou la mise en location. Depuis le 1er Juillet 2021 la méthode de calcul du DPE a changé ce qui remet en question la validité des anciens DPE que nous retrouverons dans un tableau dans le fil de cet article. 

Également pour les propriétaires bailleurs depuis le 1er Janvier 2023 il est interdit de louer des logements dit passoir énergétique et puis nous allons aborder le fameux Audit Énergétique.

Diagnostics obligatoires pour la vente d’un bien immobilier

• DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a été modifié le 1er juillet 2021 pour être plus fiable et plus lisible que sa précédente version. Il permet d’évaluer les performances énergétiques d’un logement et de fournir des conseils pour optimiser la consommation énergétique du bien.

La validité du DPE est de 10 ans à compter de la date d’élaboration sous réserve qu’il n’y ait pas encore de nouvelles réformes.

Voici les dates de validité des DPE en fonction de la date de réalisation :

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• Diagnostic Électricité : Ce diagnostic permet de vérifier la conformité et la sûreté des équipements électriques dans les habitations. Il concerne les logements dont l’installation d’électricité date de plus de 15 ans. On l’appelle aussi état de l’installation intérieure d’électricité. 

La validité du diagnostic électricité est de 3 ans.

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• Diagnostic Gaz : L'état de l'installation intérieure de gaz, aussi appelé diagnostic gaz, est un diagnostic qui donne un aperçu de la sécurité des installations de gaz dans les logements. Si votre installation de gaz date de plus de 15 ans, vous devez faire un diagnostic gaz.

Le diagnostic gaz reste valable pendant une période de 3 ans.

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• Diagnostic Amiante : L'état d'amiante, aussi appelé diagnostic amiante, est un document qui mentionne la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante dans un logement. Si le permis de construire de votre logement date d’avant juillet 1997, vous devez faire vérifier la présence d’amiante.

La durée de validité du diagnostic Amiante varie selon la date à laquelle il a été effectué :

- Avant le 1er Avril 2013 : à refaire

- A partir du 1er Avril 2013 : validité illimitée

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• Diagnostic Plomb : Le diagnostic plomb, ou Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP), est un document qui indique si le logement contient du plomb. Ce diagnostic concerne les logements dont la construction date d’avant 1949

La validité du diagnostic Plomb dépend du taux mg/cm² :

- Pas de plomb ou présence de plomb à des concentrations inférieures à 1 mg/cm² : illimité.

- Si le logement contient plus de 1 mg/cm² de plomb, il faut que le CREP soit fait moins de 12 mois avant la vente.

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• Diagnostic Termites : L'état relatif à la présence de termites, également appelé diagnostic termites, donne des informations sur la présence ou non d'insectes xylophages (termites: Insectes qui dégradent le bois et les substances riches en cellulose (surtout) dans une habitation) dans un logement. 
  Il faut établir ce document si le logement se trouve dans une zone désignée par un arrêté du préfet.

La durée de validité du diagnostic Termites est de 6 mois.

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• Diagnostic Mérules : L’état relatif à la présence de mérules, également appelé diagnostic mérules consiste à détecter la présence du champignon mérule dans les biens immobiliers concernés par un arrêté préfectoral lors d’une vente immobilière. Ce nuisible, comme le termite, menace les structures en bois d’un logement et ses occupants.

Le diagnostic Mérules reste valable pendant 6 mois.

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• Diagnostic ERP :  L’État des Risques et Pollution, le futur acheteur doit être informé par le vendeur des risques auxquels le logement est exposé (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...). Pour ce faire, le vendeur doit lui remettre un état des risques.

La validité de l’ERP doit être de moins de 6 mois.

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•  Diagnostic mesurage Loi Carrez : La loi Carrez ne s’applique qu’aux ventes de biens en copropriété, tandis que le calcul de la surface habitable s’applique à tous les types de biens, y compris les maisons individuelles et les constructions isolées. La différence entre les deux réside dans les pièces et les espaces pris en compte. Par exemple, les sous-sols qui ne sont ni des caves ni des garages sont inclus dans le calcul de la loi Carrez, mais pas dans celui de la surface habitable. De même pour les greniers et les combles non aménagés, qui sont exclus de la surface habitable mais inclus dans le calcul de la loi Carrez si leur hauteur est supérieure ou égale à 1,80 m. Pour éviter tout litige ultérieur, il est important d’être rigoureux dans le calcul de la superficie selon la loi Carrez.

Si la surface mentionnée dans un acte de vente dépasse la surface réelle de plus de 5 %, l’acheteur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la surface manquante dans un délai d’un an à compter de l’acte.

Cela peut également entraîner une révision à la baisse des frais de notaire en fonction du prix corrigé.

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• Diagnostic Bruit : Le diagnostic Bruit est un document qui permet de faire connaître au futur acquéreur l'existence de nuisances sonores aériennes. Vous devez réaliser ce diagnostic si le bien immobilier que vous voulez vendre est situé dans une zone dite d'exposition au bruit des aéroports. Le diagnostic n'a qu'une valeur informative.

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• Diagnostic Assainissement : Ce diagnostic est généralement réalisé par les communautés de commune délégué aux fournisseurs d’eau comme Veolia, Suez, Saur… mais aussi un diagnostiqueur classique habilité peut le réaliser, tout va dépendre des accords entre les communes.

Il convient d’appeler l’urbanisme de votre ville afin de vérifier.

2 possibilités en fonction de votre installation :

1 - Collectif : Si vous avez un système d'assainissement collectif, il sera nécessaire de procéder à une analyse des réseaux publics de traitement des eaux usées et pluviales avant la vente d'un bien immobilier.

2 - Non collectif : Si un logement n'est pas connecté au réseau public de collecte des eaux usées, il est nécessaire de disposer d'un système d'assainissement non collectif autonome. Ce dispositif doit être inspecté par les autorités municipales pour établir un diagnostic.

Afin de procéder à cette inspection, il est recommandé de prendre contact avec le Service Public d'Assainissement Non Collectif (SPANC) de votre commune pour fixer un rendez-vous.

Indépendamment collectif ou non, le contrôle de ces 2 diagnostics doivent être de moins de 3 ans pour être valides.

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• Audit Énergétique : et pour compléter le tout depuis le 1er Avril 2023 si votre logement est dit énergivore classé F ou G, il faudra faire réaliser un Audit énergétique qui peut engendrer des frais supplémentaires. Tout savoir sur cet Audit particulier en cliquant ici.

Diagnostics obligatoires pour la location d’un bien immobilier

Ici nous n’allons pas reprendre toutes les caractéristiques de chaque diagnostic mais seulement lister ceux obligatoires pour la mise en location. Seul les diagnostics non abordés précédemments seront détaillés.

• DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
• Diagnostic Électricité
• Diagnostic Amiante 
• Diagnostic Gaz
• Diagnostic Plomb (CREP)
• Diagnostic Bruit
• Diagnostic ERP
• Diagnostic mesurage Loi Boutin : La loi Boutin exige un diagnostic de surface pour les locations, similaire au diagnostic Carrez pour les ventes. Bien qu’il ne soit pas obligatoire de faire appel à un professionnel pour effectuer ce diagnostic, cela est fortement recommandé. Si la surface indiquée dans le contrat de location ne correspond pas à la réalité, le locataire peut demander une réduction de loyer.

Depuis 2009, le diagnostic Boutin est requis pour toutes les locations de logements non-meublés, qu’ils soient destinés à une habitation principale ou à un usage mixte. Cependant, les locations meublées, secondaires et saisonnières ne sont pas soumises à cette obligation.

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Les variations dans les méthodes de mesure selon la loi Carrez et la loi Boutin

Bien que les diagnostics loi Carrez et loi Boutin présentent de nombreuses similitudes, ils ne mesurent pas exactement les mêmes surfaces. Les deux évaluations tiennent compte de la surface du plancher en excluant les superficies occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, ainsi que les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.

Toutefois, lorsqu'on applique le diagnostic Boutin, on exclut également de la surface habitable les combles non aménagés, greniers, sous-sols, remises, garages, terrasses, balcons, vérandas, locaux communs et autres dépendances du logement.

Quel est le DPE requis pour mettre en location en 2023 ?

La loi Climat et Résilience de 2023 interdit la location de tous les logements classés G+ en raison de leur caractère indécent. Ces logements ne pourront être loués qu’après la réalisation d’un nouveau DPE et l’amélioration de leur classe énergétique.

Les autres classes de DPE restent autorisées à la location.

Cependant, le calendrier des interdictions évolue et les propriétaires de logements classés entre E et G devraient prévoir des travaux pour éviter les futures interdictions.

Les dates clés sont les suivantes : 

• 1er janvier 2023 pour les logements G+ (logements qui consomment plus de 450 kWh/m2/an
• 1er janvier 2025 pour les logements G
• 1er janvier 2028 pour les logements F 
• et 1er janvier 2034 pour les logements E

Conclusion sur les diagnostics immobilier en 2023 :

Les diagnostics immobiliers sont des atouts pour les vendeurs ou bailleurs qui souhaitent valoriser leur bien immobilier et se démarquer de la concurrence. En effet, ces diagnostics permettent de mettre en avant la qualité du logement, sa conformité aux normes, sa performance énergétique, son absence de risques sanitaires ou environnementaux. Ces diagnostiques sont également un gage de transparence et de confiance vis-à-vis des acquéreurs ou locataires, qui peuvent ainsi se projeter dans le logement et éviter les mauvaises surprises.

Cependant pour certains logements surtout en copropriété la remise à niveau demandée est parfois de l’ordre de l’impossible même avec la meilleure des volontés.

Alors comment faire pour tous ces propriétaires confrontés à un mur administratif qui n’a aucune connaissance du terrain ?

A suivre dans un prochain article… 

Article publié par Immonord77.com