Acheter sur plan à l'étranger : ce que la VEFA française protège et que d'autres pays n'offrent pas

En France, acheter sur plan est une opération balisée. Le cadre de la vente en l'état futur d'achèvement encadre les paiements, impose des garanties au promoteur et fait intervenir un notaire. L'acquéreur peut se tromper sur le quartier ou sur la surface, il se trompe rarement sur la sécurité juridique de l'opération.

Beaucoup d'acheteurs transposent ce réflexe quand ils regardent un programme neuf à l'étranger. Le mécanisme paraît identique : un plan, un promoteur, des appels de fonds, une livraison. Ce qui diffère, c'est l'échafaudage légal qui tient l'ensemble, et il n'existe nulle part ailleurs sous la forme française.

Ce que la VEFA vous garantit en France

Trois protections structurent l'opération, et elles sont d'ordre public.

L'échéancier des paiements est plafonné par la loi. L'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation fixe les seuils que le promoteur ne peut pas dépasser.

La garantie financière d'achèvement est obligatoire. Si le promoteur défaille, un établissement financier prend le relais pour que l'immeuble soit achevé. C'est la protection la plus lourde du dispositif, et c'est celle dont les acquéreurs mesurent le mieux la valeur quand ils voient un chantier arrêté.

Les garanties légales de construction s'appliquent après livraison : parfait achèvement pendant un an, bon fonctionnement des équipements pendant deux ans, garantie décennale sur les ouvrages. Le tout adossé à un contrat de vente notarié, et à un dépôt de garantie plafonné au moment de la réservation.

Les protections qui disparaissent hors de France

À l'étranger, ces trois piliers relèvent presque toujours du contrat et non de la loi. Concrètement :

• L'échéancier devient négociable, donc il n'est plus protecteur par défaut. Certains promoteurs demandent 30 à 50 % avant le premier coup de pelle, sur la seule foi d'un plan.
• Il n'existe généralement pas d'équivalent de la garantie financière d'achèvement. Si le chantier s'arrête, vous êtes créancier d'une société, avec les délais et les aléas que cela suppose.
• Les garanties de construction longues n'existent pas. Pas de décennale, souvent une garantie contractuelle d'un ou deux ans, parfois rien.
• Il n'y a pas de notaire dans la plupart des pays hors Europe continentale. L'administration enregistre le transfert, elle ne vérifie ni le titre, ni les autorisations, ni la solidité du vendeur.

L'exemple thaïlandais, ni tout noir ni tout blanc

La Thaïlande est une destination fréquente pour l'achat sur plan, et c'est un bon cas d'école parce qu'elle offre des protections réelles sur certains points et aucune sur d'autres.

Ce qui existe

Une modification apportée en 2008 à la loi sur les copropriétés impose que le contrat de vente entre un promoteur et un acquéreur de logement en copropriété suive un formulaire standard prescrit par le ministère de l'Intérieur. L'acheteur n'a donc pas en face de lui un contrat entièrement rédigé par le vendeur.

Ce contrat type prévoit une pénalité de retard d'au moins 0,01 % du prix par jour, plafonnée à 10 % du prix. Lorsque ce plafond est atteint et que le promoteur ne paraît pas en mesure de tenir son engagement, l'acquéreur peut résilier. En cas de force majeure empêchant la poursuite du projet, le promoteur doit restituer les sommes versées, majorées d'intérêts calculés sur le taux de dépôt à terme le plus élevé de la Krung Thai Bank.

Ce qui manque

Il n'existe aucune garantie d'achèvement obligatoire. Un mécanisme de séquestre a bien été institué par une loi de 2008, mais son recours est entièrement volontaire : il ne s'applique que si les deux parties concluent expressément une convention avec un agent agréé. En pratique, il reste peu utilisé, et les appels de fonds sont versés directement au promoteur, où ils servent à financer la construction. Une fois l'argent parti, il n'est plus sous votre contrôle.

Deuxième limite, souvent ignorée : ce contrat type ne couvre que les logements en copropriété. Une villa achetée sur plan sort de ce cadre et relève du seul contrat négocié entre les parties. Or c'est justement le format dominant sur les îles, où l'on trouve surtout des programmes de villas comme ceux que recensent les projets immobiliers à Koh Samui, avec des livraisons échelonnées sur plusieurs années.

Enfin, un étranger ne peut pas détenir de terrain en Thaïlande. Le logement en copropriété est le seul bien accessible en pleine propriété, dans la limite de 49 % des surfaces de l'immeuble, une villa s'acquérant par un bail longue durée enregistré au cadastre. Le montage doit donc être arrêté avant le premier versement, pas à la livraison.

Comment reconstituer par contrat ce que la loi ne donne pas

C'est là que se joue la différence entre un achat sur plan raisonnable et un pari. Tout ce que la VEFA fournit gratuitement en France doit être négocié ailleurs.

• Exiger un séquestre auprès d'un agent agréé lorsque le pays le permet. C'est le point le plus protecteur, et le plus souvent refusé par les promoteurs, ce qui constitue en soi une information.
• Adosser les appels de fonds à des étapes vérifiables du chantier, fondations, structure, hors d'eau, et non à des dates de calendrier. Un promoteur payé au calendrier n'a aucune incitation à avancer.
• Faire constater chaque étape par un tiers indépendant avant de débloquer le versement suivant. Un architecte local coûte une fraction de la somme en jeu.
• Conserver une retenue à la livraison, sur le modèle des 5 % consignables du droit français, libérée après lever des réserves.
• Inscrire une pénalité de retard chiffrée et un droit de résiliation au-delà d'un certain seuil.
• Plafonner le premier versement. Verser 40 % avant le début des travaux revient à financer le promoteur sans contrepartie.

Les vérifications sur le promoteur

• Les programmes déjà livrés, visités si possible, et les délais réellement tenus sur ces opérations.
• La situation juridique de la société, son ancienneté et ses comptes lorsqu'ils sont accessibles.
• La propriété du terrain par le promoteur, vérifiée au cadastre, et l'absence d'hypothèque.
• L'existence effective du permis de construire, et sa correspondance avec le programme commercialisé.
• Le taux de commercialisation du programme, un projet vendu à 20 % étant beaucoup plus fragile qu'un projet vendu à 80 %.
• Les règles d'urbanisme locales, qui peuvent limiter la hauteur, l'emprise ou la constructibilité sur les terrains en pente.

Faut-il éviter l'achat sur plan à l'étranger ?

Non, mais il faut cesser de le lire avec des réflexes français. La VEFA a habitué les acquéreurs à ce que la protection soit fournie d'office par le législateur. Ailleurs, elle s'achète, se négocie et se vérifie.

Un acheteur qui plafonne son premier versement, qui lie ses appels de fonds à des étapes constatées par un tiers, qui garde une retenue à la livraison et qui a vu de ses yeux un programme précédent du même promoteur se retrouve dans une position comparable à celle d'un acquéreur en VEFA. Celui qui verse 40 % sur présentation d'une plaquette prend un risque que le droit français lui interdirait de prendre.

Questions fréquentes

Quel est l'échéancier légal d'une VEFA en France ?

L'article R. 261-14 du code de la construction et de l'habitation plafonne les appels de fonds à 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau et 95 % à l'achèvement de l'immeuble. Le solde de 5 % est exigible à la livraison et peut être consigné en cas de réserves.

La garantie financière d'achèvement existe-t-elle à l'étranger ?

Rarement sous une forme obligatoire. En Thaïlande par exemple, aucune garantie d'achèvement n'est imposée au promoteur. Un mécanisme de séquestre existe depuis 2008 mais son usage est entièrement volontaire et reste peu répandu.

Que se passe-t-il si le promoteur livre en retard ?

Cela dépend du pays et du contrat. Le contrat type thaïlandais applicable aux logements en copropriété prévoit une pénalité d'au moins 0,01 % du prix par jour, plafonnée à 10 %, l'acquéreur pouvant résilier une fois ce plafond atteint. Hors de ce cadre, seule une clause négociée vous protège.

Un étranger peut-il acheter un logement neuf en Thaïlande ?

Oui pour un logement en copropriété, détenu en pleine propriété dans la limite de 49 % des surfaces habitables de l'immeuble. Le terrain, lui, ne peut pas être détenu par un étranger, une villa s'acquérant par un bail longue durée enregistré au cadastre.

Quelle est la précaution la plus utile sur un achat sur plan hors de France ?

Lier chaque appel de fonds à une étape de chantier constatée par un professionnel indépendant du promoteur, et plafonner le premier versement. C'est la mesure qui reproduit le mieux l'effet protecteur de l'échéancier légal français.