Louer son appartement défiscalisation Pinel 2022 à Claye-Souilly 77410

Pinel c’est quoi exactement ?

La loi Pinel est un dispositif fiscal mis en place par l’état depuis le 1er septembre 2014 et prévu jusqu’àu 31 décembre 2024 pour tous contribuables français qui investissent dans des logements neufs (Vente en Etat Futur Achevement) ou intégralement réhabilités.
Son principal avantage est d’obtenir une réduction fiscale pendant une durée d’engagement à la location que choisissent les investisseurs au moment de leur déclaration d’impôt.

Cette réduction fiscale est soumise à plusieurs contreparties imposées par le gouvernement :

• par la mise en location du logement sur une période déterminée (6, 9 ou 12 ans) ;
• par un loyer plafonné ;
• à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certaines limites.

Chaque durée d’engagement correspond à un pourcentage de réduction :

• 12 % de votre investissement pour un engagement à 6 ans de location ;
• 18 % pour 9 ans ;
• 21 % pour 12 ans.

L’investissement est plafonné à 300 000 € et à 5 500 € par mètres carrés.

Comment choisir la durée d’engagement Pinel et pourquoi choisir de proroger ?

Vous devez choisir parmi 2 durées initiales d’engagement soit 6 ou 9 ans.
Au bout de la 7ème ou 10ème année après la période d’engagement vous aurez la possibilité de proroger 3 ans supplémentaires sur votre déclaration fiscale. Vous pourrez renouveler votre engagement 2 fois.

Exemple pour un engagement initial de 6 ans de location :
Vous avez le droit à un taux de réduction de 12 %, c’est-à-dire de 2 % par an.
Si vous prolongez de 3 ans supplémentaires, vous aurez encore le droit de déduire de votre impôt l’équivalent de 2 % x 3 = 6% soit un total de 12+6 = 18%

Exemple pour un engagement initial de 9 ans de location :
Vous avez le droit à un taux de réduction de 18%, c’est-à-dire de 2 % par an.
Si vous prolongez de 3 ans supplémentaires, vous aurez encore le droit de déduire de votre impôt l’équivalent mais seulement de 1 % x 3 = 3% soit un total de 18+3 = 21%

Le constat est simple et c’est pour cette raison que si vous faites appel à Immonord77 Claye Souilly pour la gestion de votre bien en défiscalisation, nous vous conseillerons de vous positionner sur 6 ans et ensuite de renouveler/proroger tous les 3 ans si vous le désirez lors de votre déclaration fiscale la 7ème ou 10ème année.

Comment établir le loyer plafonné en défiscalisation Pinel ?

Maintenant que vous savez tout sur la durée d’engagement, il va falloir calculer le bon montant plafonné afin que l’avantage fiscal ne puisse être remis en question par l’administration ou au pire devoir tout rembourser à l’état.

1/ Savoir dans quelle zone se situe mon bien pour connaitre le plafond au m² :

Depuis 2003, le territoire français est divisé en 5 zones : A Bis, A, B1, B2 et C, reflétant le niveau de tension sur le marché locatif de ces secteurs.

Zone A Bis : 17,55 €/ m²
Zone A : 13,04 €/ m²
Zone B1 : 10,51 €/ m²
Zone B2 éligible : 9,13 €/ m²

Les zones B2 et C ne sont plus concernées par les avantages de la loi Pinel depuis 2020

Trouvez votre zone avec le simulateur du service public en rentrant votre code postal

2/ Méthode de calcul loyer plafonné et m² à prendre en compte :

Prenez la surface habitable + les éventuelles pondérations dans la limite de 9 m²

Pondération acceptée dans le dispositif :
50% des surfaces tel que :
Selon l’arrêté du 9 mai 1995, les surfaces annexes sont « réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m ».

Toujours selon le même arrêté, celles-ci comprennent :

• les caves ;
• les sous-sols ;
• les remises ;
• les ateliers ;
• les séchoirs et celliers extérieurs au logement ;
• les resserres ;
• les combles ;
• les greniers aménageables ;
• les balcons ;
• les loggias ;
• les vérandas.

A savoir:
Les garages ainsi que les places de parking ne sont pas pris en compte dans ces surfaces.

Attention :
Il existe une subtilité pour les terrasses. Elles doivent être « accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré. ».
En d’autres termes, une terrasse en rez-de-jardin n’est pas considérée comme une annexe, tandis qu’une terrasse située sur le toit du logement ou sur une dépendance (comme un garage), est bien considérée comme une annexe.

Pour calculer le loyer d’un bien Pinel, vous devez utiliser :
• 100 % de la superficie habitable ;
• 50 % de l’annexe de votre logement.

Exemple d’un investissement réalisé à Claye Souilly

Vous réalisez un investissement Pinel dans la ville de Claye Souilly, située en zone A (plafond de loyer : 13,04 €/m²). L’appartement en question possède :
• une superficie habitable de 60 m² ;
• un balcon de 5 m².
• 1 place de parking (ne peut rentrer dans le calcul de la pondération)

Pour calculer votre loyer Pinel, vous devez utiliser 50 % de la surface de vos annexes, soit 2,5 m² (5/2).
Vous obtenez ainsi une surface pondérée de 62,50 m² (60 m² + 2,50 m²).
À Claye Souilly, le plafond de loyer est fixé à 13,04 €/m², soit 815 € (13,04 x 62,50).

A cela il faut ajouter un coefficient multiplicateur en zone Pinel et fixé par l'État qui est la somme de 0,7 + 19 divisée par la surface utile du logement. Il se calcule de la façon suivante : 0,7+(19/surface utile)

Ce qui fait dans cet exemple : 0,7+(19/62,50) = 1,004
Grâce à ces deux valeurs, vous pouvez calculer le montant de votre loyer Pinel : 815x 1,004 = 818 €.

Plafond de ressources du locataire en loi PINEL 2022.

Vous y êtes presque, ne vous découragez pas maintenant que vous connaissez votre loyer plafonné, il va falloir trouver le locataire mais pas n’importe lequel.
Et encore une fois qui dit avantage fiscal, dit encore contrepartie. L’état souhaite privilégier l’accès à votre logement seulement à une certaine catégorie de locataires ne dépassant pas certains revenus.

Voir tableau ci-dessous

Revenu fiscal de référence du locataire en Pinel : que demander ?

Il ne sert à rien de demander le salaire de votre futur locataire ni même le revenu imposable.
Pour le calcul du plafond des ressources du locataire en Pinel, il faut regarder le revenu fiscal de référence.
C’est le revenu fiscal de référence du locataire qu’il faut comparer au seuil du tableau présenté.

Le revenu fiscal de référence figure sur l’avis d’imposition. Vous devez donc réclamer l’avis d’imposition du locataire.
S’il est inférieur au seuil du tableau, votre locataire rentre donc dans le dispositif et vous pouvez alors louer le logement afin d’avoir la réduction PINEL en toute sérénité.

Exemple : si vous signez un bail Pinel en 2022, il faudra vérifier le plafond des ressources du locataire avec son avis d’imposition 2021 sur les revenus 2020.

Recherche du bon locataire qui sera respectueux de mon bien ?

Il est bien entendu évident afin de rembourser le crédit en cours que la mise en place d’un locataire doit être faite le plus rapproché possible de la date de livraison.

La livraison de votre appartement approche et il est donc venu le temps de commencer à rechercher un locataire qui réunit toutes les conditions précédemment citées.
Mais comment puis-je faire car l’appartement n’a pas encore été livré et donc je n’ai aucune photo à mettre pour mon annonce sur le bon coin ?
Toute la difficulté est de trouver un locataire avant d’avoir été livré, c’est pourquoi il est fortement conseillé de passer par un professionnel pour la recherche de locataire et la gestion de son bien sous dispositif Pinel.
Le professionnel connait parfaitement le secteur où vous avez acheté et il a régulièrement des demandes locatives non satisfaites. Il saura mettre en valeur l’appartement même sans photos.

A savoir :
Lors d’un investissement locatif Pinel, le propriétaire-bailleur dispose d'un délai de première mise en location pendant 12 mois, après la date d'achèvement du logement, ou après sa date d'acquisition si elle est postérieure à sa livraison.

Location en VEFA défiscalisation Pinel en passant par Immonord77, professionnel de Claye Souilly

L’agence Immonord77 à Claye Souilly pourra vous accompagner sereinement dans votre défiscalisation car votre conseiller immobilier dédié est également expert dans la vente de Neuf et de gestion Pinel. Immonord77 étant en partenariat avec plus de 30 promoteurs a une connaissance parfaite de tous les programmes en cours de construction sur Claye Souilly.

Grâce à notre partenaire Mig Gestion et des honoraires de gestion réduits, votre défiscalisation sera optimisée.

Détails et coûts d’une mise en location avec Immonord77 :
Reprenons l’exemple de notre appartement de 60 m²

Localisation du bien : 77410 Claye Souilly
Surface du bien retenue : 62,50m²
Loyer hors charge : 818€/mois
Loyers charges comprises : 908€/mois (soit 90€ de charges)

Frais de Gestion + Garantie Loyers Impayés + assurance Propriétaire Non Occupant soit

Frais de gestion 6% (loyer hors charges):
818x6% = 49,08 €

GLI 1,90% ( Garantie Loyers Impayés charges comprises)
908x 1,90% = 17,25 €

Assurance PNO appartement non meublé:
60 € (peut être souscrite séparément par vos soins)

Entremise recherche locataire zone non tendue : 90€
Visites, constitutions dossier, rédaction bail : 8€/m²x62,50 = 500,00 €
Réalisation état des lieux : 3€/m²x62,50 = 187,50 €

Soit un total de 777,50 € pour la recherche et mise en place locataire, et ensuite ce sont les frais courant de gestion + GLI = 49,08+17,25 = 66,33 €/mois

A savoir que la GLI est sous réserve si le futur locataire n’est pas éligible à la garantie gratuite d’état Visale car oui Immonord77 privilégie la garantie Visale gratuite pour les propriétaires bailleurs. Si locataire éligible Visale, les frais mensuels
correspondent seulement aux frais de gestion soit 49,08€ .

On s’occupe de la recherche locataire, de la mise en annonce, l’état des lieux d’entrée, du suivi, de la gestion et de l’état des lieux de sortie.

Nous vous offrons également :

• accompagnement lors de la livraison avec le promoteur
• photos professionnelles (sauf pour la première location car non livré, mais les photos seront faites le jour de la livraison pour les prochaines annonces)
• mise en place d’une visite virtuelle (sauf pour la première location car non livré, idem que les photos)
• parution d’annonces sur plus de 100 sites pro de l’immobilier
• votre page dédiée à la location sur Immonord77.com
• diffusion sur tous les réseaux sociaux : Facebook, Twitter, Instagram…
• votre interface client sur le site de Mig Gestion (télécharger la plaquette Mig Gestion) avec relevés de gestion, aide à la déclaration fiscale…

Afin d’obtenir votre calcul et notre proposition personnalisée, vous pouvez appeler votre conseiller immobilier dédié Philippe Macé directement sur son portable au 06.41.68.57.83 ou via le formulaire de contact tous les jours à partir de 09h00 jusqu’à 20h00.

Article publié par Immonord77.com